Пару ссылок

[Nash-Kiev]

Не оптимистичные статьи

-про цены на рынке недвижимости Киева: Квадратное» безобразие

ПОЧЕМУ В КИЕВЕ БЕЗУДЕРЖНО РАСТУТ ЦЕНЫ НА ЖИЛЬЕ. МЫ УЖЕ ОБОГНАЛИ ПО ЭТОМУ ПОКАЗАТЕЛЮ РЯД НАМНОГО БОЛЕЕ БОГАТЫХ СТРАН ЕВРОПЫ

В начале 2005 года Ассоциация риэлторов Украины делала прогноз, что подорожание жилья в Киеве до конца года составит 25–30%. Но «план» удалось выполнить менее чем за полгода. По данным портала «Недвижимость» (www.realt.kiev.ua), квадратный метр жилья на первичном рынке за 7 месяцев 2005 года подорожал почти на 29,8%, на вторичном – более чем на 40%. Средняя цена предложения за квартиры на вторичном рынке с 22 декабря 2004-го по 27 июля 2005 года увеличилась на 47–50%. И вот на днях президент Ассоциации риэлторов Александр Бондаренко озвучил очередной прогноз: до конца года стоимость недвижимости повысится еще на 25–30%.



Безумное лето-2005



По мнению председателя комитета по вопросам законодательства Ассоциации риэлторов Украины, советника президента АРУ Виктора Несина, нынешнее лето – первое в истории украинского рынка недвижимости, когда цены на жилье растут со скоростью 5–10% в месяц.

Еще несколько лет назад лето на рынке недвижимости считалось «мертвым сезоном»: выбора нет, покупателей – тоже, цены довольно заметно падали. В последние 2 года темпы продаж в июне – августе вдруг перестали падать, а цены практически держались на «весеннем» уровне. В этом же году они, можно сказать, просто взбесились. Ежемесячный прирост – 10%! Причем темпы подорожания на вторичном рынке чуть ли не вдвое выше, чем на первичном. Так что стоимость квадратного метра в старых домах по многим позициям не только догнала, но и перегнала новостройки (см. таблицу).

Виктор Несин называет такой рост цен неоправданным, ажиотажным. Причем ажиотаж, по его мнению, подогревается самими риэлторами:

– То, что население наконец начало прислушиваться ко мнению риэлторов, на 12-м году существования этой профессии, радует. Но некоторые из них своими прогнозами только нагнетают ажиотаж. Уже замечено: как только кто-то из риэлторов скажет, что квартиры будут дорожать, продавцы недвижимости тут же звонят своему брокеру и требуют поднять цену на квартиру.

Но нагнетание страстей, по мнению специалистов, далеко не главная причина подорожания жилья. Кроме нее существуют и, так сказать, объективные.



Причина №1: Страх перед законодательными новшествами



Нынешняя ситуация напоминает прошлогоднюю. Владельцы недвижимости опять боятся введения 11-й статьи закона о налоге на доходы физлиц, и потому торопятся решить свои жилищные или бизнес-проблемы до вступления ее в силу. Напомним: эта статья предусматривает введение налога на операции с недвижимостью в размере 13%, что существенно увеличит расходы продавца. Скорее всего, они будут пытаться заложить эти свои расходы в цену продажи, и квартиры резко подорожают. Но будут ли их покупать за такие деньги? Ведь одновременно будут продаваться такие же квартиры, хозяева которых имеют налоговые льготы (владеют этой недвижимостью много лет), и продаваться они будут явно дешевле. Скандальную статью попытались ввести в действие с 2004 года, но потом отложили на год как «социально несправедливую». Однако за прошедшие 7 месяцев у нардепов не нашлось времени заняться ею вплотную, и потому есть риск, что она таки вступит в силу через 5 месяцев. Хотя в парламенте зарегистрировано сразу несколько законопроектов, предполагающих вообще изъять ее из закона. Но обретут ли они силу? Пока ситуация непонятна, это создает почву для ажиотажа на рынке недвижимости.



Причина №2: Столицу покоряют регионалы. А банки им помогают



Не прекращается поток денежных людей из областей. По данным В. Несина, более 30% клиентов агентств недвижимости – это люди иногородние. Несмотря на смену власти, в Киев по-прежнему едут выходцы из Донецкой и Луганской областей. А после оранжевой революции к их компании добавились и выходцы из Западной Украины.

Причем спрос на недвижимость повышают не только богатые люди, у которых достаточно налички, чтобы купить понравившуюся квартиру сразу. Присматривают жилье и те, у кого имеется в запасе всего несколько тысяч долларов. Недостающую сумму они просят у банков, и банки им, понятно, не отказывают. Мало того, постоянно «либерализуют» свои программы ипотечного кредитования, снижая процентную ставку и размер первоначального взноса. А в нынешнем году банки, похоже, устроили соревнование: кто выдаст больше ипотечных кредитов? Как заявил в интервью агентству «Интерфакс-Украина» председатель правления «Укрсоцбанка» Борис Тимонькин, по итогам 2005 года объем кредитов, выданных украинскими банками физлицам под покупку жилья, вырастет как минимум на 55%.

А страх потребителя перед словом «кредит» с каждым годом, наоборот, тает. Чему способствует и постоянный рост цен на жилье. При нынешних темпах этого роста, даже выплачивая банковские проценты, хозяин квартиры все равно остается в выигрыше, и, задумав продать жилье после выплаты кредита, не только не останется «в минусе», но даже получит «навар».



Причина №3: Недвижимость дает в год до 100% прибыли



Кроме выходцев из регионов, приезжающих в Киев прежде всего делать карьеру, а потому нуждающихся в постоянном жилье, спрос на столичную недвижимость повышают и те, кто решил «делать бизнес» на недвижимости. Их расчет прост: инвестируя деньги в строительство дома на первом этапе, когда еще только начинается рытье котлована, можно «купить» квартиру вдвое дешевле, чем она будет стоить при сдаче дома в эксплуатацию. «Деньги «замораживаются» всего на год, зато прибыль составляет не менее 50% от вложенных средств», – говорит Виктор Несин. Ну в какой еще сфере жизни без специальной подготовки и уж точно безо всякого труда можно заработать за год несколько десятков тысяч долларов? В банке проценты раз в 5 ниже.

Вот потому желающих инвестировать строительство уже, пожалуй, больше, чем объектов строительства. Специалисты придумали уже даже название этому явлению: «дефицит первичного жилья». И пустующих квартир в новых домах много не потому, что у них нет хозяев. Они есть. Просто эти хозяева все еще ищут покупателя либо ждут удачный момент для продажи (пик цен).



Строят мало. Но почему?



Бывший мэр Киева, к.э.н. Иван Салий тоже считает, что в Киеве наблюдается дефицит жилья. Но неужто нельзя больше строить, если спрос опережает предложение? Тогда бы и цены стабилизировались, и лозунг советских времен «каждой киевской семье – по квартире», глядишь, и воплотился бы в жизнь.

Оказывается, нельзя. Не так давно руководитель одной из строительно-инвестиционных компаний проговорился «Газете...», что планы по строительству новых квадратных метров строго просчитываются крупными застройщиками. Чтобы поддерживать высокий спрос на жилье. То есть чтобы жилье... не дешевело. Может, сил не хватает? Недавно вот заговорили о дефиците сезонных рабочих, в т. ч. строителей. Но стоит выехать за черту города, как становится понятно, куда подевались строители. Они разбрелись... по дачным участкам. Конечно, в регионах есть еще тысячи и тысячи безработных строителей. Но если застройщикам невыгодно наращивать объемы (чтобы прибыль не упала), они так и останутся безработными.

– В прошлом году в Украине было построено 7,6 млн кв. м жилья. Это хороший показатель, если сравнивать с концом 90-х, – говорит Иван Салий. – Но во времена Союза строили 20–22 млн кв. м жилья в год. Так что строится по-прежнему мало. Киев в советский период строил 1,5 млн кв. м жилья в год, потом этот показатель упал до 400 тыс. Теперь в прошлом году было 1 млн 50 тыс кв. м, в этом будет 1,1 млн. А нужно было бы строить по 2–2,5 млн кв. м . Но застройщики и городские власти не ставят перед собой такую задачу. Я изучал этот вопрос в Санкт-Петербурге. Там строится 1,7 млн кв. м жилья, и это количество полностью удовлетворяет запросы, поэтому цены уже второй год как застыли.

Потому и растут цены на киевскую недвижимость, что диктуются они исключительно законами рынка и волей тех, кто не желает этот рынок насыщать. При полном равнодушии городских властей. Хотя себестоимость строительства 1 кв. м жилья по-прежнему составляет $400–500.

Причем, что интересно, при всем росте количества квадратных метров квартирные очереди в городе не уменьшаются. Например, по данным Ивана Николаевича, из 1,05 млн кв. м, построенных в прошлом году, только около 70 тыс. было построено за бюджетные деньги и предоставлено очередникам. Это около тысячи квартир. А в очереди на жилье стоят порядка 150 тыс. киевских семей. Многие из них могли бы, наверное, купить жилье если не за свои средства, то с помощью банковского кредита. При условии, что оно продавалось бы по цене, хотя бы близкой к себестоимости. Но...

– Я вообще не слышал в последние годы, чтобы городская власть позаботилась об уменьшении цен, – говорит Иван Салий. – Да, однозначного ответа, как уменьшить стоимость квадратного метра, нет. Но нужно признать, что киевская власть еще никогда не задумывалась над этим. Потому что потребности нет. Народ же с деньгами стоит в очереди! Киевское руководство города говорит, что сделало большое дело для города: теперь земельные участки будут продавать на аукционе. Да, городу хорошо, бюджет будет наполняться. Но расходы застройщиков от этого вырастут. И лягут они только на плечи киевлян, инвестирующих в новое строительство. Ведь бизнесмены не захотят, чтобы их прибыль уменьшилась! Есть и еще одна составляющая подорожания. Застройщикам придется приобретать земельные участки на вторичном рынке, потому что Киевсовет в спешном порядке, без достаточных проработок, раздал площадки лет на 7–8 вперед, и теперь они тоже продаются.

Виктор Несин подтверждает, что социальных программ в Киеве, кроме молодежного кредитования, нет.

– Понятно, что застройщики-бизнесмены стремятся продать побольше квадратных метров, чтобы заработать деньги, и им крайне невыгодно строить квартиры маленького метража, – говорит он. – Но государственные строительные компании могли бы поддержать средний класс, предусматривая малометражные квартиры. На сегодняшний день двухкомнатные квартиры имеют площадь от 70 до 90 кв. м, трехкомнатные – от 90 и практически до бесконечности. А у среднего слоя пользовались бы спросом «двушки» по 60 кв. м, с 10-метровой кухней. Но я не знаю на сегодняшний день инвестора, который строит для «середняков».

На днях президент ХК «Киевгорстрой» Владимир Поляченко заявил, что компания увеличит строительство одно-и двухкомнатных квартир, а кроме того, «будет пересматривать размер квартир». Разговоры о домах, состоящих сплошь из 1- и 2-комнатных «апартаментов», возникали и год, и два назад. Но хорошо, если за это время было построено хотя бы 3 таких дома. Эти заверения сродни заявлениям о том, что квартиры в новостройках не будут дорожать. Регулярно в начале года такие заявления звучат, а подорожание тем временем тихо себе идет. Так что относиться к ним пора как к пиару или «скрытой рекламе» компании, не иначе.



------------------------------------------------------------



Виктор Несин: Старое жилье будет дешеветь



– Сейчас, на мой взгляд, наблюдается пик цен на недвижимость для этого года. Так что это наиболее выгодный момент, чтобы продавать жилье. А тем, кто хочет покупать, лучше дождаться осени. Я думаю, в сентябре цены стабилизируются. Они ведь не могут повышаться до бесконечности. Сейчас и так уже однокомнатная квартира в старой панельной 9-этажке на Оболони, не лучшего метража и качества, продается за $47 тыс. Эта цена ничем не оправдана. И вообще, цены на квартиры в Киеве давно уже превышают цены в Германии и других европейских странах. И это при гораздо более низком качестве самих квартир.



Иван Салий: Новостройки будут только дорожать



– Сейчас застройщики стараются выгнать дом повыше. Но при этом они заботятся только о собственной прибыли. А комфортно ли будет в таких домах людям, их не касается. А ведь скоро у нас не будет потребности в таком жилье. Уже сегодня те, кому позволяют средства, стараются обзавестись загородним домом. Правда, и тут порой перебарщивают – строят настоящие дворцы, чтобы показать свои возможности. За границей это считается аморальным. Но факт остается фактом: горожане постепенно начинают задумываться над экологической безопасностью и из загазованного центра переселяются за город. Поэтому нужно строить комфортное жилье там, со всеми коммуникациями, с удобным транспортным сообщением. Понятно, что без расширения границ города, создания «столичного региона», или «большого города», эту проблему не решить.

-про Дарницкий вокзал : Жильцы микрорайонов, прилегающих к будущему Дарницкому вокзалу, стали замечать: строительные работы вроде бы останавливаются. Стройку покинула большая часть техники, включая строительные краны, стало меньше бригад... Посетив стройплощадку, корреспондент «Газеты...» убедилась, что атмосферы «ударной стройки» здесь больше не ощущается. Как пояснил «Газете...» директор по производству СП «Основа-Солсиф» Вячеслав Орлов, все работы по строительству Дарницкого вокзала фактически полностью остановлены. Фирма-застройщик объясняет это... отсутствием согласованной и утвержденной проектно-сметной документации строительства.



На протяжении последних пяти месяцев полностью отсутствует и финансирование работ со стороны «Укрзалізниці». Все это время компания «Основа-Солсиф» строила вокзал за счет собственных средств.

– До сих пор окончательно не определен генподрядчик строительства, поэтому нельзя с уверенностью говорить о сроках окончания работ, – заявил Вячеслав Орлов.



Министр Червоненко: «Это не остановка – это замедление!»



В то же время, министр транспорта и связи Евгений Червоненко заверил корреспондента «Газеты...», что речь идет не об остановке, а о замедлении строительных работ.

– Строительство идет, но все подобные стройки осуществлялись предыдущим руководством без концепции. Прежняя власть рассчитывала, что победит на выборах и позже перераспределит финансовые потоки. Сейчас же мы в срочном порядке отрабатываем вариант привлечения под строительство инвесторов. По нашей задумке, инженерную часть, связанную с железнодорожным хозяйством, будет финансировать «Укрзалізниця», а остальной комплекс – инвесторы.

По словам Евгения Червоненко, не исключено, что сам новый вокзал будет представлять из себя торгово-рыночный комплекс. При этом не существует ни конечного проекта, ни утвержденных сроков завершения строительства. Минтранс намерен позднее сделать заявление относительно сроков строительства. При этом Червоненко призвал в этом вопросе «спешить медленно», предварительно уточнив все нюансы.

Можно предполагать, что проект переноса на Дарницький вокзал части нагрузки Центрального вокзала тоже пока всего лиш прожект, в который не верит сам Минтранс.



На Центральном все по-прежнему, и «чемодан без ручки» ему не нужен



Не видно пока перспектив быстрого обновления и на других вокзальных комплексах. Так, Центральный вокзал Евгений Червоненко планирует разгружать исключительно путем оптимизации графиков движения. Ни о каком переносе узлового пункта пригородных поездов либо части поездов дальнего следования в другую точку Киева речь не идет. Тем более о создании узловой станции на Караваевых Дачах, где недавно был воздвигнут новый вокзальный комплекс. Информация о том, что там построят второй павильон с кассами и залом ожидания, оказалась чьей-то «уткой».

– А я знаю, зачем нам этот «чемодан без ручки»?! Ничего нового мы там достраивать не будем, как не планируем переносить туда и дополнительные функции, – оценил Евгений Червоненко перспективы Караваевых Дач, в которые прежним руководством Минтранса были вложены десятки миллионов гривен.